主题：中国房价真相大解密 别再指望"买房可以养老"

一、中国高房价的秘密

中国的房价，自1998年房地产市场化改革后，一路上涨。特别是2005年后，房价更是猛涨。对于中国高房价之原因，众说纷纭，本文将对此深入探究。

首先，决定房价高低的是人口经济聚集结构。说到房价，多数专家和评论员都忽略一个决定房价高低的最基本因素，那就是人口经济聚集结构问题。有人说中国人口多，耕地少，所以房价高。其实这是非常错误的。如果13亿中国人都居住在农村，或者说哪怕是有26亿中国人但都居住在农村，无论如何房价也高不起来。相反，哪怕中国只有一亿人，若80%以上都聚集在北京上海两大城市，那中国房价一定很高。俄罗斯人口稀少，人均耕地很多，且人口数量从1992年就一直在减少，那莫斯科为什么房价也高呢?一个最基本原因就是俄罗斯人口尤其是富人一直在向莫斯科等大城市聚集。中国人均耕地面积1.4亩，农业出口大国荷兰人均耕地面积仅为0.84亩，那荷兰为什么不疯狂的高房价呢?原因就在于荷兰等欧美国家中小城市和小城镇发展的很好，人口没有过于向少数大城市拥挤。在一个区域内，如果用于居住的房子相对较少而用于工商业的地产很多，那必然有许多工作人口去竞争少量住房导致此处房价较高且居住空间狭小，如日本东京。相反，如果在一个区域内，用于居住的房子相对过剩，那房价就不会一直很高。所以，笔者认为，人口经济的聚集结构是决定房价高低的基础性因素。

其实，中国的土地是充足的。中国耕地18亿多亩，按照人均0.8亩地就可以实现粮食自给的国际标准，中国仅需要10.7亿亩耕地即可实现粮食自给，还有7亿多亩耕地可以用来做其他用途。另外城市化的发展，占有的不一定全部是耕地，还有许多非耕地可以使用。况且在城市的过程中，是节约土地的，按照农村住房与宅院用地面积1：3计算，如果城市化之后变成10高的居民楼，则可以节约39倍的土地，这样就有更多的土地可以建居住房。所以，中国人口多导致高房价是站不住脚的。

房子的价格，像其他商品或资产一样，是由供给和需求决定的。从供给方面来说，要建房子，首先要有土地，土地就成了房子供给的源头。所以，中国高房价的第二个因素是中国土地制度。由于中国规定城市土地必须国有化，地方政府就垄断了城市的土地供给。为了获得最大利益，作为垄断者的政府，于是就限制土地供给以保持垄断高价。这种土地制度的结果，一是大大限制了房子的供给数量，因为供给房子首先要供给土地;二是增加了房子的成本，同时缩减了房地产商继续开发的资金;三是人为制造稀缺，物以稀为贵，土地供给的短缺就会让房子有升值机会和囤积的价值，从而引起大量投机和囤积。结果可想而知，这种土地制度必然会制造高房价和住房难。

仅有供给还形成不了价格，高房价还必须有需求。但是，无论对绝大多数要城市化的农民，还是对多数城市民众，或者是绝大多数准备结婚买房的年轻人，尤其是在大城市，这种房价已经高的让他们买不起。显然，推高房价的只有富人了，但高房价就是富人惹的祸的吗?除个别国家外，每个国家都有富人，但并不是每个国家都高房价，所以把中国的高房价仅仅怪罪给富人也是不对的。

二、再分析中国房价的真相

任何物品的市场价格，都是由供给和需求的博弈形成，房地产也不例外。分析房价的真相，就要分析供给和需求。

从供给上讲，有房子首先要有土地，而政府垄断土地供应，一是减少了土地供给，二是提高了房子的土地成本，必然减少房子的供应。全国工商联房地产商会就全国9城市“房地产企业开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流入政府的共有二部分，一是土地成本，二是总税收，合计占到了49.42%。房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。据悉，一些小产权房，价格只有市场的三分之一左右，但由于触动了土地财政而被打压。可见，土地制度对中国房价的影响是多么高。所以，中国高房价的第一个根本因素是中国的土地制。

其次，供给分为公共供给和市场供给，也即保障房和商品房。如果有足够的廉租房，大多数实际需求的公民是不会购买高价的商品房的，那房价必然无法长期维持高位，或至少不会有很大的住房难问题。1997年，香港推出每年85000套廉租房计划，从此香港房地产市场一直跌了整整五年，房价跌掉了60%。在新加坡，80%的人口住在保障房中。中国能够享受到保障房的家庭不足10%，如果中国有足够的廉租房，高价的商品房必然失去大量需求，高房价必然无法维持。所以，中国高房价的第二个根本因素是廉租房严重不足。

无论是说货币发行过多导致流动性过剩和通货膨胀，还是说其他因素导致富人或民营企业去投机房地产，那都有一个前提，就是房地产具有资产投资功能，可以获取保值升值收益。如果对购买二套及以上房屋设置高首付高利息、对房屋买卖征收较高增值税、对多套房子征收较高房产税，显然就会使房屋失去资产投资功能，房价也会大跌。但在现在制度下，政府为了地方财政和经济增长，是不会这样做的。

综合分析，中国高房价的最核心因素有三条：土地制度，廉租房不足和政府打击高房价不力。

最后我们考虑远期情况，也即2020-2030年的房价情况。据2010年人口普查数据，中国城市化率达49.68%，预计2020年超过60%，接近发达国家水平。但中国由于独生子女政策，导致年轻人口将快速减少，预计2020年后城市化发展速度将大为放缓。有人说日本1990年后房价暴跌及其经济一蹶不振是由房价过度调控造成的，其实即使没有房价调控，日本房价也一定会大幅下跌且经济一蹶不振。1990年日本25至34岁人口组数量比1980年25至34岁人口组数量下降了20%，这就意味着真实需求下降了20%，房地产的高价位已经失去了实际的需求支撑，是坚持不多久的。

尽管解释日本失去十年再失去十年的理由有很多很多，但有一条永远是最根本的，那就是低生育率。早在20世纪六七十年代，日本总和生育率就低于世代更替水平(也即维持人口不增加也不减少的水平，在发达国家为2.1)，随后生育率持续下滑，导致未来年轻不断萎缩。决定宏观经济总量GDP变化的是总需求与总供给的变化，低生育率决定未来经济增长一定会低迷不振，尤其是超低生育率更加如此。从需求方面来说，低生育率会使未来消费最旺盛的年轻人口大幅减少且消费疲弱的老年人口比例很大，必然导致最终消费不振。投资需求是最终消费需求的引致需求，最终消费的低迷不振必然导致投资的低迷不振。这时，无论日本是刺激消费还是刺激投资，都不能撬动总需求。同时，从总供给角度来说，年轻人口减少，劳动力更新换代断层，最富创造力的年轻人口萎缩;人口老化，经济创造活力降低，不工作的老年人口比例增加而工作的劳动人口比例减少，人均GDP增长必然放缓，甚至可能面临萎缩。而GDP增长率，取决于人口增长率和人均GDP增长率。低生育率的结果，最终必然导致人口增长的放缓或萎缩和人均GDP增长率的放缓，因而经济陷入长期低迷，失去10年再失去10年。

据第六次人口普查公布数据显示，中国0-14人口已经降低到16.6%，这比美国、英国、法国、荷兰等发达国家还要低。事实上，如果中国人均寿命和这些发达国家相同，中国的0-14岁儿童比例会更低，列入最低国家之列。为了更好的比较，我们可以仅适用65岁以下人口数据，以消除老龄化不同的影响，从而利用最新人口普查数据来估计中国的生育率水平。美国15-64岁成年人口与0-14岁儿童之比为3.2，属于成人与儿童比例均衡水平，而中国竞高达4.5，属于危险的倒金字塔结构。日本这个比例为4.8，韩国为4.2，德国和意大利为4.7，西班牙为4.5，这些国家总和生育率在1.2-1.4之间，且考虑到1945二战结束和战后婴儿潮，而中国1949年底才基本结束内战，导致2010年时中国59-64岁组人口数量相对这些国家偏低，从而使中国成人与儿童之比也相对偏低，故中国近年来的总和生育率应在1.3左右。在国际上，总和生育率在1.5以下称为“超低生育率”，0-14岁人口占比在15%-18%之间称为“严重少子化”，这说明中国已经进入危险的超低生育率和严重少子化时代，这意味者未来中国将面临重老龄化和人口的崩溃式减少，未来经济也为此陷入长期低迷。

在2025年，中国25至34岁年龄段人口将比2015年下降30%，这决定中国的房地产等产业过剩危机不可避免。到2028年左右，第二次婴儿潮人口大规模退休，而此时年轻劳动人口又急剧减少时，未城市化的农村年轻人口也将所剩无几，此时中国经济必然陷入长期的低迷。所以，在2020-2030之间，中国房价必然有一次大跌，而且是跌到底。当然，不同地方的房价下跌不同。由于年轻口的快速减少，大城市和东部地区为了维持发展，且本身他们的吸引力就比较高，年轻人口会进一步向这些地区流动。与此同时，人口流出地区的房价将降得更低，尤其是农村空房就更不值钱了。这时候，中国房价将进入合理水平，边缘地区房价很低，房地产利润也将被压的很低。

这么多啊！

我想说养老真的得好好解决！不然老人会是世界上最可怜的！